J-REIT（ジェイリート）の利回りが最近上がってきています。かなり高利回りになってきていますので、紹介したいと思います。
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J-REIT（ジェイリート）の利回り
REIT（リート）の利回りが上がっています。2017年1月に1,868.86の最高値を付けた東証REIT（リート）指数は、その後、徐々に下落し11月14日時点で1605前後まで落ちてきています。それに伴いJリート59銘柄の単純平均利回りは、４．７％まで上昇しており、A格付けを持ちながら利回りが５％を超える銘柄も数多く見られるようになりました。
REIT（リート）は利回りの良い時に購入すれば、値下がりしても分配金が０になることは殆どありません。
５％の利回りというのは、分配金だけで20年あれば元が取れるということです。5〜10年単位で投資ができるなら、利回り的には非常に効率の良い商品なのです。
さて、市場関係者の間では、割安とされているREIT（リート）ですが、現在のREIT（リート）は本当に割安なのでしょうか？ 確かに、2016年末のような割高感はなくなり、利回りも4％を越え5％に向かっているため比較的割安にはなってきました。しかし、REIT（リート）の回復には、まだ時間がかかると推測されます。
以前、REIT（リート）は、株価と連動していましたが、マイナス金利以降、利回り商品として、株価よりは金利の影響を受けやすくなっています。現在のREIT（リート）相場の低迷は、欧米の金融引締め局面に影響され、株に対して低迷していると推測されます。欧米の中銀に遅れ、日本でも利上げが始まると不動産の取得コストが高くなりREIT（リート）の経営環境が悪化するためです。また、日本の投資家が現在の相場を景気サイクルの最終段階と感じていることも相場が低迷している原因だと思われます。このためREIT（リート）相場が底を打つのは、まだ時間が掛かりそうです。
しかし、安定的で利回りの高いREIT（リート）は長期間保持していれば分配金だけでも高いリターンが見込めます。例えば、５％の利回りのREIT（リート）は、１０年保持することで５０％（税引き後は４０％）の分配金を受けることができますので、１０年後の取引価格が４０％以上値下がっていない限り損はでません。今から利回り狙いでREIT（リート）を購入する場合は、毎月一定額を積立てて行く形で時間的リスクを分散しながら投資するのが得策でしょう。この先、東証REIT（リート）指数が１２００を下回るようなことがあれば、REIT（リート）の単純平均利回りが６％を越えてくると思われますので、いつもの額より多めに積立てるのがおすすめです。
REIT（リート）選びに重要な3つの指標
次にREIT（リート）商品を選ぶ時に必要な3つの指標をチェックしてみましょう。
1. 分配金利回り
REIT（リート）1口当たりの予想分配金を1口当たりの取引価格（株価）で割り算したものです。日本のREIT（リート）の場合、目安ですが3〜8％（8％はリーマンショック直後）くらいです。予想分配金利回りは、高いほど魅力が高いことになります。予想分配金は、あくまで予想であり減額されることもあり、期待通りにならないこともあります。但し、株のように業績が悪かったから無配ということは、殆どないと思います。
通常、賃貸不動産の目標益回りは5％以上と言われているので、REIT（リート）の分配金利回りも5％を1つの目安としてもいいでしょう。11月14日時点、Jリート39銘柄の単純平均分配金利回りは４．７％で、最低が3.4％から最高6.7％と全体的に高く、４％台のREIT（リート）が59銘柄中33銘柄もあります。日経平均の配当金利回りは、予想ベースで1.66であり、これと比べてもREIT（リート）の分配金利回りが非常に魅力的なことがわかります。利回りだけを見ると、REIT（リート）は非常に魅力的な商品です。
2.NAV倍率
NAVとは、Net Asset Valueのことで、NAV倍率とはREIT（リート）の時価総額がそのREIT（リート）が持つ純資産に対して何倍であるかを示した数値です。指標は次の式で表されます。
NAV=資産－負債
NAV倍率＝REIT（リート）の価格÷1口当たりのNAV
株式投資の際に使われるPBR（株価純資産倍率）と同じような指標です。普通、NAV倍率が1倍を下回っていると割安だと考えられ、1倍を上回っていると割高だと考えられます。ただ、NAV倍率の場合、PBRが簿価ベースで計算しているのに対し、より実態に近い時価ベースで計算していることもあり、NAV倍率が大きく1を下回ることは、あまりありません。
3.LTV（有利子負債比率）
LTVとは、Loan to Valueであり、有利子負債比率を表す指標で、次の式で表されます。
LTV＝有利子負債÷総資産
LTVの目安は50％で、これより高ければ有利子負債が高く、50未満であれば比較的有利子負債が低いということです。有利子負債比率が高いということは、既に有利子負債を多く抱えて投資を行っているということを意味しており、新たに借金をして物件を取得し、事業を拡大する余地が小さいということを意味します。
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REIT（リート）選びのまとめ
個別のREIT（リート）を選ぶ際には、上記で覚えた3つの指標で以下の目安値を満たしたREIT（リート）を選びましょう。
分配金利回り：4％以上
NAV倍率：1倍以下
LTV：50％以下
下表は、上記の分配金利回り、NAV倍率、LTVの条件を満たした項目がイエローでハイライトされたものです。表を参考にREIT（リート）の投資対象や過去の分配金実績などを調べ、安定的に高い利回りが狙えそうなREIT（リート）を探してみましょう。特に景気後退期に、安定的に分配実績のあるREIT（リート）は、その後の取引価格も戻りやすい傾向がありますので、景気後退期の取引価格や分配金実績をチェックしておくこともお忘れなく！
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J-RIETの商品別の利回り
| 投資法人名 | 運用資産 | 分配金利回り | NAV倍率 | LTV | 時価総額（百万円） |
|---|---|---|---|---|---|
| インヴィンシブル投資法人 | 総合型 | 6.73% | 0.91 | 53.5% | 222,883 |
| さくら総合リート投資法人 | 総合 | 6.68% | 0.95 | 45.9% | 30,070 |
| 投資法人みらい | 総合型 | 6.60% | 0.93 | 47.0% | 49,879 |
| スターアジア不動産投資法人 | 総合 | 6.40% | 0.95 | 46.3% | 43,916 |
| トーセイ・リート投資法人 | 総合型 | 6.32% | 0.85 | 46.4% | 24,729 |
| マリモ地方創生リート投資法人 | 総合型 | 6.28% | 0.9 | 49.8% | 9,825 |
| Oneリート投資法人 | 事務所主体 | 6.17% | 0.91 | 51.0% | 44,069 |
| サムティ・レジデンシャル投資法人 | 住居主体 | 6.08% | 0.87 | 51.5% | 24,876 |
| いちごホテルリート投資法人 | ホテル主体 | 5.59% | 0.82 | 37.1% | 29,519 |
| インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 事務所主体 | 5.41% | 0.93 | 49.5% | 86,769 |
| ケネディクス商業リート投資法人 | 商業施設主体 | 5.36% | 0.95 | 40.4% | 115,248 |
| 日本リート投資法人 | 事務所主体 | 5.27% | 1.02 | 45.7% | 128,889 |
| 大江戸温泉リート投資法人 | ホテル主体 | 5.16% | 0.96 | 39.9% | 16,122 |
| スターツプロシード投資法人 | 住居主体 | 5.14% | 0.84 | 48.9% | 41,932 |
| イオンリート投資法人 | 商業施設主体 | 5.14% | 0.9 | 43.0% | 202,618 |
| いちごオフィスリート投資法人 | 事業所主体 | 5.12% | 1.06 | 45.7% | 116,147 |
| ヘルスケア＆メディカル投資法人 | ヘルスケア施設主体 | 5.07% | 0.91 | 48.9% | 20,083 |
| 日本ヘルスケア投資法人 | ヘルスケア施設主体 | 5.04% | 0.82 | 46.1% | 12,143 |
| プレミア投資法人 | 複合型 | 5.02% | 0.93 | 43.7% | 131,304 |
| ジャパン・ホテル・リート投資法人 | ホテル主体 | 4.78% | 1.04 | 39.7% | 301,215 |
| 日本賃貸住宅投資法人 | 住居主体 | 4.74% | 1 | 51.2% | 129,565 |
| ケネディクス・レジデンシャル投資法人 | 住居主体 | 4.71% | 0.97 | 48.9% | 103,365 |
| 森トラスト総合リート投資法人 | 総合型 | 4.59% | 1.19 | 48.0% | 210,144 |
| フロンティア不動産投資法人 | 商業施設主体 | 4.58% | 1.08 | 31.4% | 218,240 |
| ヒューリックリート投資法人 | 総合型 | 4.58% | 0.99 | 43.8% | 175,096 |
| 星野リゾート・リート投資法人 | ホテル主体 | 4.55% | 1.03 | 34.9% | 115,324 |
| ジャパン・シニアリビング投資法人 | ヘルスケア施設主体 | 4.51% | 0.73 | 42.5% | 12,543 |
| 森トラスト・ホテルリート投資法人 | ホテル主体 | 4.48% | 1.14 | 46.5% | 67,250 |
| ＧＬＰ投資法人 | 物流施設主体 | 4.45% | 1.04 | 48.0% | 319,545 |
| 平和不動産リート投資法人 | 総合 | 4.43% | 0.84 | 44.3% | 92,757 |
| 産業ファンド投資法人 | 複合型 | 4.42% | 1.18 | 50.2% | 182,894 |
| 野村不動産マスターファンド投資法人 | 総合型 | 4.41% | 0.91 | 44.6% | 572,670 |
| MCUBS MidCity投資法人 | 事業所主体 | 4.38% | 0.91 | 42.2% | 109,306 |
| 日本リテールファンド投資法人 | 商業施設主体 | 4.37% | 0.95 | 43.8% | 528,105 |
| 阪急リート投資法人 | 総合型 | 4.35% | 0.88 | 44.6% | 78,332 |
| 積水ハウス・リート投資法人 | 総合型 | 4.35% | 0.87 | 40.8% | 120,253 |
| ラサールロジポート投資法人 | 物流施設主体 | 4.33% | 1.04 | 38.6% | 120,450 |
| 福岡リート投資法人 | 総合型 | 4.33% | 1.05 | 39.3% | 119,595 |
| グローバル・ワン不動産投資法人 | 事業所主体 | 4.25% | 0.76 | 55.5% | 83,067 |
| 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 物流施設主体 | 4.25% | 0.86 | 40.7% | 187,683 |
| ユナイテッド・アーバン投資法人 | 総合型 | 4.24% | 1.12 | 42.3% | 486,064 |
| ジャパンエクセレント投資法人 | 事業所主体 | 4.19% | 1.07 | 46.4% | 170,655 |
| アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 総合型 | 4.17% | 1.11 | 46.0% | 295,688 |
| オリックス不動産投資法人 | 総合型 | 4.15% | 0.94 | 43.6% | 408,164 |
| ケネディクス・オフィス投資法人 | 事務所主体 | 4.13% | 1 | 42.6% | 239,287 |
| コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 住居主体 | 4.09% | 1.04 | 50.5% | 129,255 |
| 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 | 住居主体 | 4.09% | 0.96 | 50.3% | 120,058 |
| 森ヒルズリート投資法人 | 事業所主体 | 4.08% | 1.17 | 44.7% | 228,984 |
| 三菱地所物流リート投資法人 | 物流施設主体 | 4.06% | 1.08 | 58,272 | |
| 日本プライムリアルティ投資法人 | 総合型 | 4.01% | 1.18 | 40.7% | 332,742 |
| 東急リアル・エステート投資法人 | 総合型 | 4.00% | 0.85 | 42.6% | 129,434 |
| 日本アコモデーションファンド投資法人 | 住居主体 | 4.00% | 1.11 | 50.2% | 211,978 |
| アドバンス・レジデンス投資法人 | 住居主体 | 3.92% | 1.24 | 49.6% | 354,915 |
| 大和証券オフィス投資法人 | 事業所主体 | 3.91% | 0.89 | 42.2% | 274,326 |
| 大和ハウスリート投資法人 | 総合型 | 3.88% | 1.04 | 41.1% | 433,147 |
| 日本プロロジスリート投資法人 | 物流施設主体 | 3.82% | 1.19 | 39.0% | 479,681 |
| 日本ビルファンド投資法人 | 事業酒主体 | 3.46% | 1.07 | 41.5% | 755,420 |
| ジャパンリアルエステイト投資法人 | 事業所主体 | 3.42% | 1.08 | 41.1% | 678,223 |
| 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 物流施設主体 | 3.40% | 1.13 | 21.6% | 72,352 |
※2017年11月15日現在
