リート（REIT）（不動産投資信託）を初心者にもわかるようにまとめてみました！

最近は、日銀もリート（REIT）を買っていることから、ニュースなどにも上がり有名になってきているのではないでしょうか。
しかしなんとなくわかるけど、リート（REIT）って実際なんなの？という人が多いのではないでしょうか。
リート（REIT）を初心者にもわかるようにまとめてみました。

リート（REIT）とは

投資の初心者からベテランまで人気の投資信託ですが、その中でも特に不動産に特化した金融商品のことを「REIT（リート）」と言います。REITは日本語で「不動産投資信託」のことで、個人投資家らから集めた資金を元に、土地の売買やオフィスビルの運営、マンション経営などを行い、それらから得た利益を投資家に分配することによって成り立っています。以前は不動産投資といえばマンションやアパート経営など、かなり大きな資産を持っている人だけの投資方法というイメージが強かったのですが、REITの登場によって誰でも少額から不動産投資に参加できるようになったのです。

また、REIT関連の指数として、「REIT指数」というものがあります。REIT指数は複数のREITを対象とした指数のことで、最も有名なものは東京証券取引所に上場されている不動産投信全てを対象とした「東証REIT指数」になります。東証REIT指数は基準日である2003年3月31日の値を100として、現在のREIT指数がどのように変化しているのかを示しています。
他にもREIT指数にはたくさんの種類があり、日本以外の特定の国や地域を対象としたもの、投資する不動産の形態に様々な特徴をもたせたものなど、バラエティ豊かな不動産投資を個人が手軽に行える環境が整っているのです。

J-REIT（ジェイ　リート）

・J-REIT（ジェイ　リート）とは？

REITについては皆さんもだいぶイメージが湧いてきたと思いますが、ではJ-REITとは一体何なのでしょうか。J-REITのJとはJAPANのJ。つまり日本国内の不動産を対象としたREITという意味です。J-REITは証券取引所に上場されている投資信託の仲間のことなのです。

J-REITはある意味会社のような存在で、実際に「不動産投資法人」という形態をとっています。J-REITは金融機関からの融資、投資家からの投資、そして不動産市場への投資収益を元に運用を行っています。また、J-REITは運用会社へ資産運用を委託したり、資産管理会社へ資産保管を委託する他、事務受託会社へ一般事務作業を委託したりしながら運営されています。
また、J-REITへの投資はクローズエンド型と呼ばれる物で、基本的に途中で解約はできません。ただし、J-REITが発行する証券が前述の通り証券取引所に上場されていますから、これによってマーケットでの流動性が確保されているわけです。

・J-REIT（ジェイ　リート）の利回り

J-REITの銘柄選びについてはやはり利回りに注目せざるを得ませんね。当然のことながら利回りが高い銘柄に人気が集まります。

ここ最近では総合型のスターアジア不動産投資法人（3468）が分配金利回り6.85％と突出して高い値となっている他、住居主体型のサムティ・レジデンシャル投資法人（3459）も6.42％と6％以上の利回りを叩きだしています。

その他、上位陣としては事務所主体型の日本リート投資法人（3296）が5.85％、総合型のトーセイ・リート投資法人（3451）が5.83％、事務所主体型のインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（3298）が5.70％、事務所主体型のSIA不動産投資法人（3290）が5.66％、総合型のインヴィンシブル投資法人（8963）が5.41％、事務所主体型のいちごオフィスリート投資法人（8975）が5.00%、住居主体型のスターツプロシード投資法人（8979）が4.91％、ヘルスケア施設主体型のジャパン・シニアリビング投資法人（3460）が4.74％となっています。

上位十傑のうち、ヘルスケア施設主体型のJ-REITは一つしかありませんが、今後この分野がどの程度伸びてくるかも要注目と言えるでしょう。

・J-REIT（ジェイ　リート）時価総額

次にJ-REITの時価総額の上位10銘柄をチェックしてみましょう。

事務所主体型の日本ビルファンド投資法人（8951）が917,800（百万円）、事務所主体型のジャパンリアルエステイト投資法人（8952）が809,154（百万円）、総合型の野村不動産マスターファンド投資法人（3462）が694,818（百万円）、商業施設主体型の日本リテールファンド投資法人（8953）が615,080（百万円）、総合型のユナイテッド・アーバン投資法人（8960）が545,128（百万円）、総合型のオリックス不動産投資法人（8954）が456,570（百万円）、物流施設主体型の日本プロロジスリート投資法人（3283）が454,777（百万円）、住居主体型の大和ハウスリート投資法人（8984）が422,208（百万円）、総合型の日本プライムリアルティ投資法人（8955）が406,818（百万円）、物流施設主体型のＧＬＰ投資法人（3281）が363,117（百万円）となっています。

・J-REIT（ジェイ　リート）のETF

J-REITのETFには東証REIT指数を対象とした以下の投信やETFが上場されています。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（1343）、上場インデックスファンドJリート隔月分配（1345）、NZAM 上場投信 東証REIT指数（1595）、MAXIS Jリート上場投信（1597）、 SMAM 東証REIT指数上場投信（1398）、iシェアーズ　JリートETF（1476）

基本的に個人でJ-REIT（ジェイリート）に投資する場合は、このETFを買うのがよいでしょう。

海外リート（REIT）

・海外リート（REIT）とは？

海外REITは名前の通り、世界中の不動産に投資することのできる金融商品です。株式や債券とは違い、不動産価格は金融商品の中でも独自の値動きをします。日本では確かに人口減少の影響もあって不動産投資先については相当吟味しなければなりませんが、世界中には未だにどんどん人口が増えている国や地域も存在します。そのような場所に対して比較的低リスクで資金を投入する方法が海外REITなのです。

・海外リート（REIT）の利回り

海外REITにはとてもたくさんの銘柄がありますが、今回は特にその中でも有名かつ利回りの良い銘柄をご紹介しましょう。
まずひとつ目は「ニッセイグローバルリートインデックスファンド」です。運用管理費用や信託財産留保額がとても低く抑えられており、リターンも1年で13.17％とかなり高くなっています。
ふたつ目は「eMAXIS先進国リートインデックス」です。運用管理費用や信託財産留保額は前出のニッセイ～に比べると少し高めですが、リターンは16.74％とかなり高くなっています。積極的に利益を狙う人に向いた商品と言えるでしょう。
最後３つ目は「野村インデックスファンド・外国REIT（Funds-i 外国REIT）」です。こちらもリターンは年に17.13％ということでかなりのハイリターンとなっています。北米を中心に欧州やアジアなどの全世界の不動産に投資するタイプの海外REITです。

・海外リート（REIT）のETF

海外REITを対象としたETFは実は日本の東京証券取引所にも二つほど上場されています。

一つは上場インデックスファンド豪州リート（1555）で対象インデックスはS&P/ASX200 A-REITです。名前の通り、オーストラリアに対する不動産投資になりますね。

もうひとつはiシェアーズ　米国リート・不動産株ETF（1590）で、こちらはダウ・ジョーンズ米国不動産指数に連動するように設定されています。米国の不動産事情に興味のある方にはこの商品が良いでしょう。

リート（REIT）まとめ

REITは不動産投資を少額で始めることのできる画期的な金融商品です。資産運用においてはいかに資金を適切に分散させ、ポートフォリオを組むかが重要になります。一般的な株式や債券だけでなく、不動産にも資金を少額から投資することは、リスク管理の面でも非常に有用なのです。

既に解説した通り、REITにはいろいろなジャンルの商品があります。国内にするのか海外にするのか、また、住宅用不動産に目を付けるのかそれとも商業施設や介護福祉施設に投資するのか。投資家としてのあなたの腕の見せ所と言えるでしょう。